Kurzantwort: Verkaufen Sie eine Immobilie spätestens zehn Jahre nach ihrer Anschaffung, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig sein. Steuerfrei bleibt der Verkauf insbesondere nach Ablauf der Zehnjahresfrist oder bei begünstigter Eigennutzung: entweder durchgehend zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf oder im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Für die Frist zählen grundsätzlich die Zeitpunkte der notariellen Kaufverträge, nicht Schlüsselübergabe oder Grundbucheintragung. Auf einen steuerpflichtigen Gewinn wird kein pauschaler Sondersatz angewandt, sondern Ihr persönlicher Einkommensteuertarif.
Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber ordnet das Thema aus Sicht eines Immobilienverkaufs ein, ersetzt aber weder Steuer- noch Rechtsberatung. Lassen Sie Fristen, Eigennutzung und Gewinn vor einer Beurkundung anhand Ihrer Unterlagen steuerlich prüfen. Ein Makler kann die Vermarktungsplanung und die objektbezogenen Zahlen vorbereiten; die verbindliche steuerliche Beurteilung bleibt dem steuerberatenden Beruf vorbehalten.
Der geläufige Begriff führt leicht in die Irre. Rechtlich geht es um Einkommensteuer auf einen Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Grundlage ist § 23 EStG in Verbindung mit § 22 Nr. 2 EStG. Deshalb existiert weder ein Dorstener Sondertarif noch ein bundesweiter Pauschalsatz für Immobilienverkäufe.
Der steuerpflichtige Gewinn erhöht die Einkünfte des Verkaufsjahres. Wie stark er belastet wird, hängt unter anderem vom übrigen Einkommen, vom Familienstand und vom anwendbaren Tarif ab. Nach § 32a EStG reichen die oberen tariflichen Einkommensteuersätze 2026 bis 42 beziehungsweise 45 Prozent. Solidaritätszuschlag kann hinzukommen. Wer Mitglied einer steuererhebenden Religionsgemeinschaft ist, muss in Nordrhein-Westfalen außerdem grundsätzlich mit Kirchensteuer in Höhe von 9 Prozent der Einkommensteuer rechnen.
Die oft angenommene „25-Prozent-Steuer“ gehört dagegen zur Abgeltungsteuer auf bestimmte Kapitalerträge. Sie lässt sich nicht einfach auf einen privaten Grundstücksgewinn übertragen. Für eine belastbare Planung braucht es daher den voraussichtlichen Veräußerungsgewinn und eine individuelle Tarifberechnung für das betreffende Kalenderjahr.
Der Bundesfinanzhof hat seine ständige Rechtsprechung im Juni 2026 noch einmal bestätigt: Für die Frage, ob Anschaffung und Veräußerung innerhalb von zehn Jahren liegen, sind grundsätzlich die Abschlusszeitpunkte der obligatorischen Verträge maßgeblich. Beim üblichen Immobilienkauf sind das die notariell beurkundeten Kaufverträge. Besitzübergang, Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe und Grundbuchumschreibung verschieben diesen steuerlichen Anknüpfungspunkt nicht.
Nehmen wir an, der Erwerbsvertrag wurde am 12.09.2016 beurkundet. Dann sollte der steuerfreie Verkauf allein über den Fristablauf erst nach Ablauf des 12.09.2026 beurkundet werden, also frühestens am 13.09.2026. Ein Termin am 10.09.2026 läge noch innerhalb des Zehnjahreszeitraums. Bei einem Gewinn von 200.000 Euro könnten allein 45 Prozent tarifliche Einkommensteuer bereits 90.000 Euro ausmachen, bevor mögliche Zuschläge und persönliche Besonderheiten berücksichtigt sind. Das Beispiel zeigt, warum wenige Kalendertage wirtschaftlich erheblich sein können.
Für typische Sonderfälle gelten folgende Orientierungspunkte:
Läuft die Frist in wenigen Monaten ab, kann die Vermarktung bereits vorbereitet werden. Entscheidend ist jedoch, wann eine rechtliche Bindung eingegangen und der Verkauf beurkundet wird. Ein späterer Besitzübergang oder eine aufschiebende Bedingung ist kein verlässliches Mittel, um einen zu frühen Vertragsabschluss nachträglich aus der Frist zu schieben. Die Terminfolge sollte deshalb vor Reservierungsabreden und Notarbeauftragung mit der steuerlichen Beratung abgestimmt werden.
Das Gesetz kennt zwei Wege über die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Erstens ist der Verkauf ausgenommen, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich selbst bewohnt wurde. Zweitens greift die Ausnahme, wenn im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren eine zusammenhängende Eigennutzung bestand.
Diese zweite Alternative verlangt keine drei vollen Jahre. Der Bundesfinanzhof beschreibt als rechnerisches Minimum ein Jahr und zwei Tage: einen Tag im zweiten Jahr vor dem Verkauf, das gesamte mittlere Kalenderjahr und einen Tag im Verkaufsjahr. Wer beispielsweise am 31.12.2024 einzieht, das ganze Jahr 2025 dort wohnt und erst nach dem 01.01.2026 verkauft, berührt drei Kalenderjahre in dem erforderlichen Zusammenhang. Gerade bei einem so knappen Verlauf sollten tatsächliche Nutzung und Zeitpunkte lückenlos belegbar sein.
Als Eigennutzung kommen insbesondere diese Konstellationen in Betracht:
Nicht jede wohnungsnahe Nutzung genügt. Eine vollständige Vermietung im erforderlichen Eigennutzungszeitraum kann die Ausnahme ausschließen. Bloßer Leerstand ist noch keine Selbstnutzung; anders kann ein verkaufsbedingter Leerstand nach einer tatsächlichen Eigennutzung zu beurteilen sein. Bei teilweise vermieteten oder betrieblich genutzten Flächen ist der Gewinn gegebenenfalls aufzuteilen.
Besondere Vorsicht gilt bei Grundstücksteilungen. Der BFH entschied in IX R 14/22, dass die Steuerbefreiung für eigene Wohnzwecke nicht auf eine zuvor zum Wohngrundstück gehörende, aber vor dem Verkauf abgetrennte unbebaute Teilfläche übergeht. Durch die Abtrennung entfällt für diese Fläche der Nutzungs- und Funktionszusammenhang zum Wohngebäude. Das kann auch in Dorsten relevant werden, wenn aus einem größeren Garten ein eigenständiges Baugrundstück gebildet werden soll.
Nach einem beruflichen oder privaten Umzug erscheint eine vorübergehende Vermietung wirtschaftlich vernünftig. Steuerlich kommt es jedoch auf den genauen Kalender zu Beginn und Ende der Eigennutzung an. Unterbricht die Vermietung das vollständige mittlere Kalenderjahr, kann die Drei-Kalenderjahre-Ausnahme verloren gehen. Erfolgt sie erst im Verkaufsjahr nach einer dort noch vorhandenen Eigennutzung, kann sie nach der BFH-Rechtsprechung dagegen unschädlich sein.
Auch die Vermarktung verändert sich durch einen Mietvertrag. Eine leer übergebbare Wohnung richtet sich typischerweise an Eigennutzer und Kapitalanleger; eine vermietete Wohnung vor allem an Käufer, die das Mietverhältnis übernehmen. Das kann Zielgruppe, Zeitplan und Preisverhandlung beeinflussen. Ob der Verkauf vermietet oder frei sinnvoller ist, hängt vom Objekt und vom Mietverhältnis ab. Die steuerliche Folge sollte geklärt sein, bevor ein vermeintlicher Überbrückungsmietvertrag unterschrieben wird.
Die Grundrechnung beginnt mit dem Veräußerungspreis. Davon werden die steuerlich anzusetzenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie unmittelbar zurechenbare Veräußerungskosten abgezogen. Bereits beanspruchte Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen mindern nach § 23 Abs. 3 EStG die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Wirtschaftlich erscheint die AfA deshalb in der Rechnung wie eine Hinzurechnung zum Gewinn.
In Worten lautet die vereinfachte Formel:
Verkaufspreis minus Kaufpreis und berücksichtigungsfähige Anschaffungsnebenkosten minus nachträgliche Herstellungskosten plus bereits abgezogene AfA minus berücksichtigungsfähige Veräußerungskosten ergibt den steuerpflichtigen Gewinn.
Zu den Anschaffungsnebenkosten können etwa Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs sowie eine damalige Käuferprovision gehören. Bei den Verkaufskosten kommen beispielsweise eine unmittelbar durch die Veräußerung veranlasste Maklerprovision, Kosten für den Energieausweis, Inserate, verkaufsbezogene Gutachten oder bestimmte Löschungskosten in Betracht. Nicht jede Ausgabe rund um die Immobilie ist automatisch abzugsfähig. Rechnung, Zahlungsnachweis und wirtschaftlicher Zusammenhang sollten deshalb für die steuerliche Prüfung dokumentiert werden.
Bleibt der Gesamtgewinn aus sämtlichen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, ist er nach aktueller Gesetzeslage steuerfrei. „Unter“ ist wörtlich zu verstehen: Bei genau 1.000 Euro ist die Voraussetzung nicht mehr erfüllt. Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Verluste lassen sich außerdem nicht beliebig mit Lohn, Vermietungseinkünften oder anderen Einkunftsarten verrechnen, sondern nur nach den Sonderregeln des § 23 EStG mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften.
Das folgende Modell ist bewusst vereinfacht und verwendet keine Aussage über einen realen Dorstener Kaufpreis:
Damit ergibt sich: 455.000 Euro minus 339.000 Euro plus 35.595 Euro minus 18.000 Euro gleich 133.595 Euro steuerpflichtiger Gewinn.
Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergäben sich rechnerisch rund 56.110 Euro Einkommensteuer. Bei Kirchensteuerpflicht in Nordrhein-Westfalen kämen in diesem vereinfachten Modell etwa 5.050 Euro hinzu. Die Summe läge damit bei ungefähr 61.160 Euro, noch vor einem möglicherweise anfallenden Solidaritätszuschlag und ohne individuelle Tarif-, Splitting- oder Sonderausgabeneffekte.
Wäre derselbe Verkauf erst nach Ablauf von zehn Jahren beurkundet und läge kein gewerblicher Grundstückshandel vor, wäre der private Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG nicht mehr steuerbar. Bei einem Erwerbsvertrag vom 15.03.2019 wäre für eine allein auf den Fristablauf gestützte Planung daher eine Beurkundung frühestens nach Ablauf des 15.03.2029 anzusetzen. Den konkreten Stichtag sollte die steuerliche Beratung anhand der Urkunden bestätigen.
Die Zehnjahresfrist betrifft private Veräußerungsgeschäfte. Werden An- und Verkäufe dagegen als gewerbliche Tätigkeit eingeordnet, gelten andere Regeln. Die Finanzverwaltung nutzt die Drei-Objekt-Grenze als wichtiges Indiz: Werden mehr als drei Objekte in einem engen zeitlichen Zusammenhang von regelmäßig fünf Jahren angeschafft, errichtet oder modernisiert und veräußert, spricht dies bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen grundsätzlich für gewerblichen Grundstückshandel.
Diese Grenze ist weder ein Freibetrag für drei Verkäufe noch eine ausnahmslose Automatik ab dem vierten Objekt. Die amtlichen Hinweise betonen, dass der Fünfjahreszeitraum nicht starr ist und die Gesamtumstände zählen. Bei einer gewerblichen Einordnung können auch die ersten Verkäufe erfasst werden. Einzelne Eigentumswohnungen, Grundstücke oder bestimmte Miteigentumsanteile können jeweils ein Objekt darstellen.
Neben Einkommensteuer kann Gewerbesteuer relevant werden. Dorsten weist auf seiner amtlichen Seite einen Hebesatz von 505 Prozentpunkten aus, Stand der dort erläuterten Festsetzung ab 2025. Die konkrete Gewerbesteuer hängt jedoch nicht allein vom Hebesatz ab. Wer mehrere Einheiten verkaufen, ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder wiederholt Grundstücke entwickeln und veräußern möchte, sollte die Einordnung vor dem ersten verbindlichen Verkauf prüfen lassen.
Nach § 18 GrEStG müssen Notare beurkundete Rechtsvorgänge über inländische Grundstücke grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Finanzamt anzeigen. Das gilt auch dann, wenn ein Vorgang unter einer Bedingung steht oder noch genehmigt werden muss. Die notarielle Anzeige ersetzt nicht die eigene steuerliche Erklärung eines Gewinns.
Ist der Verkauf ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, gehört der Gewinn in die Anlage SO der Einkommensteuererklärung. Vorsätzlich unvollständige oder falsche Angaben können steuerstrafrechtliche Folgen haben. Wer sich bei Frist, Eigennutzung oder Berechnung unsicher ist, sollte die Frage vor Abgabe der Erklärung fachlich klären.
Für eine erste Selbsteinschätzung prüfen Sie eine der beiden Befreiungsgruppen und zusätzlich die allgemeinen Grundlagen. Die Liste ersetzt keine Einzelfallprüfung.
Gruppe A – Fristablauf:
1. Das genaue Beurkundungsdatum des eigenen Erwerbsvertrags ist bekannt.
2. Der geplante verbindliche Verkaufsvertrag liegt sicher nach Ablauf des Zehnjahreszeitraums.
3. Bei Erbschaft oder Schenkung ist das Anschaffungsdatum des Rechtsvorgängers dokumentiert.
4. Entgeltlich hinzugekaufte Erb- oder Miteigentumsanteile wurden gesondert berücksichtigt.
Gruppe B – Eigennutzung:
1. Die tatsächliche Selbstnutzung erfasst das Verkaufsjahr und die beiden Vorjahre in der gesetzlich erforderlichen zeitlichen Abfolge.
2. Eine Vermietung unterbricht nicht das vollständige mittlere Kalenderjahr.
3. Meldeunterlagen und weitere tatsächliche Nachweise stützen die Wohnnutzung.
4. Verkauft wird keine abgetrennte unbebaute Teilfläche, für die der Zusammenhang zum Wohngebäude weggefallen ist.
Grundlagen für beide Wege:
1. Zahl und zeitlicher Zusammenhang weiterer Objektverkäufe wurden mit Blick auf gewerblichen Grundstückshandel geprüft.
2. Belege zu Erwerb, Herstellung und Verkauf sind vollständig geordnet.
3. Die bisher steuerlich geltend gemachte AfA ist bekannt.
4. Eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater hat den konkreten Fall vor der Beurkundung geprüft.
Sind entweder alle Punkte aus Gruppe A oder alle Punkte aus Gruppe B sowie sämtliche Grundlagen erfüllt, spricht viel für eine tragfähige Steuerbefreiung. Bleiben einzelne Daten offen, sollte der Notartermin warten. Bei mehreren ungeklärten Punkten ist eine belastbare Berechnung wichtiger als eine schnelle Vermarktungsentscheidung.
Ob § 23 EStG greift, hängt zuerst vom Vertragszeitpunkt und von der Nutzungsgeschichte ab. Ein hoher Gewinn wird nach Fristablauf nicht allein wegen seiner Höhe zur „Spekulation“; umgekehrt kann schon ein wenige Tage zu früher Verkauf einen erheblichen steuerpflichtigen Betrag auslösen. Ebenso kann eine unbedacht begonnene Zwischenvermietung die Eigennutzungsbefreiung gefährden.
