Kurzantwort: Verkäufer sollten für einen Immobilienverkauf in Dorsten ohne eine eventuell anfallende Einkommensteuer grob mit 1,5 bis 5 Prozent des Verkaufspreises planen. Die Höhe hängt vor allem von Maklercourtage, Grundpfandrechten, Darlehensvertrag und Vorbereitungsaufwand ab. Als regionaler Richtwert werden bei geteilter Provision häufig 3,57 Prozent einschließlich Umsatzsteuer für die Verkäuferseite angesetzt; der konkrete Satz ist verhandelbar. Vorfälligkeitsentschädigung oder Steuer können die Kalkulation grundlegend verändern.
Noch bevor ein Angebotspreis feststeht, lohnt sich eine zweite Zahl: der voraussichtliche Nettoerlös nach sämtlichen verkaufsbedingten Ausgaben.
Dieser Beitrag bietet Orientierung aus Maklersicht und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Im üblichen Kaufvertrag trägt die Käuferseite Grunderwerbsteuer, Kaufvertragsbeurkundung, Auflassungsvormerkung und Eigentumswechsel. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Steuer 6,5 Prozent. Der Verkäuferseite werden regelmäßig Lastenfreistellung, Energieausweis, Verkaufsunterlagen, der vereinbarte Courtageanteil sowie mögliche Vorfälligkeitsentschädigung oder Einkommensteuer zugeordnet.
Laufende Objektkosten verbleiben bis zum vereinbarten Besitzübergang grundsätzlich beim Verkäufer und werden danach häufig zeitanteilig abgerechnet.
Diese Vertragsverteilung ist nicht mit der gesetzlichen Kostenschuld gegenüber Notar und Gericht gleichzusetzen. Der Entwurf sollte die interne Verteilung daher eindeutig regeln.
Das ist keine gesetzlich festgelegte Gebühr. Courtage, Leistungsumfang und Verteilung werden im Maklervertrag vereinbart.
Die §§ 656a bis 656d BGB bilden für Wohnungen und Einfamilienhäuser den Rahmen. Der Maklervertrag bedarf der Textform. Bei Tätigkeit für beide Seiten müssen die Zahlungspflichten gleich hoch sein. Bei einem einseitigen Auftrag muss die beauftragende Partei mindestens denselben Anteil wie die andere tragen; deren Anteil wird erst nach Zahlungsnachweis fällig.
Für die wirtschaftliche Entscheidung sind zwei vollständige Szenarien sinnvoll:
Prüfen Sie Vertragsdauer, Verlängerung, Kündigung, Nachwirkung, Provision und Leistungen. Maßgeblich bleibt der individuelle Auftrag.
Eine getilgte Finanzierung macht das Grundbuch nicht lastenfrei. Die Grundschuld bleibt bis zur Löschung bestehen. Regelmäßig braucht es die Bewilligung der Bank und die notariell beglaubigte Eigentümerzustimmung, bei einer Briefgrundschuld auch den Originalbrief.
Sichert die Grundschuld noch eine Restforderung, fließt der nötige Kaufpreisteil meist unmittelbar an die Bank. Der Verkäufer erhält den Rest und trägt typischerweise die Lastenfreistellung.
Als überschlägige Planung werden oft 0,2 bis 0,4 Prozent des eingetragenen Betrags verwendet, bei 300.000 Euro also 600 bis 1.200 Euro. Verbindlich sind jedoch Gerichts- und Notarkostengesetz, Geschäftswert und Vollzugsaufwand. Treuhandauflagen oder verlorene Unterlagen können Mehrkosten auslösen.
Entscheidend ist der Nominalbetrag im Grundbuch, nicht allein die Restschuld. Abtretung oder Wiederverwendung können in geeigneten Fällen Gebühren vermeiden, brauchen aber Zustimmung der Banken sowie passende Beträge und Ränge.
Sofern keine Ausnahme greift, ist ein gültiger Energieausweis nötig. Nach § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz ist er spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. § 87 verlangt in kommerziellen Anzeigen unter anderem Ausweisart, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und gegebenenfalls Effizienzklasse.
Verstöße gegen die einschlägigen Vorlage-, Übergabe- oder Anzeigenpflichten können nach § 108 mit einem Bußgeld bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Ein vorhandener Ausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig. Vor einer Neubestellung lohnt daher der Blick in die Objektakte.
Der Verbrauchsausweis wertet Verbrauchsdaten aus. Laut Verbraucherzentrale sind einfache Angebote teilweise für knapp unter 100 Euro erhältlich; grob werden häufig 70 bis 150 Euro angesetzt. Ein Bedarfsausweis bewertet Gebäudehülle und Technik und kostet regelmäßig mehrere hundert Euro. Aufwand und Unterlagen bestimmen den Endpreis.
Ein Bedarfsausweis ist für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 grundsätzlich vorgeschrieben. Eine Ausnahme besteht, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung oder durch spätere Änderungen mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht hat. Bei älteren Häusern in Dorsten sollte diese Einordnung nicht geraten, sondern anhand der Bauakte und durch eine ausstellungsberechtigte Fachperson geklärt werden.
Fehlende Unterlagen können Finanzierungsrückfragen, neue Vermessungen oder eine Terminverschiebung auslösen. Darum gehören sie vor das Inserat.
Für Dorsten ist die Zuständigkeit je nach Unterlage verteilt:
Deshalb gilt: erst Bestand aufnehmen, dann Fehlendes bestellen. Einige hundert Euro können im einfachen Fall genügen, bei Bauakten, neuer Wohnflächenberechnung oder Erbnachweis aber deutlich überschritten werden.
Wird ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit festem Sollzins wegen des Verkaufs vorzeitig beendet, kann § 490 Absatz 2 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Die Bank darf nicht irgendeine Pauschale verlangen, sondern den Schaden aus der vorzeitigen Kündigung berechnen. Restschuld, Vertragszins, verbleibende Zinsbindung, Sondertilgungsrechte und Wiederanlagemöglichkeiten beeinflussen das Ergebnis.
Eine wichtige Zeitmarke enthält § 489 BGB. Nach zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehens kann der Darlehensnehmer mit sechsmonatiger Frist kündigen. Wurde später eine neue Vereinbarung über Sollzins oder Rückzahlungszeit getroffen, kann stattdessen deren Datum maßgeblich werden. Aus diesem Grund reichen das Kaufjahr der Immobilie und das Ende der ursprünglichen Zinsbindung für die Prüfung nicht aus.
Fordern Sie vor der Festlegung des Verkaufszeitplans eine schriftliche Ablöseauskunft an. Erst sie zeigt Restschuld, mögliche Entschädigung, tägliche Zinsen und benötigte Löschungsunterlagen. Der Betrag kann null sein oder erheblich ausfallen; eine allgemeine Prozentspanne wäre für die aktuelle Einzelrechnung zu ungenau.
Die umgangssprachliche Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart. § 23 EStG ordnet den Gewinn aus einem privaten Grundstücksverkauf grundsätzlich der Einkommensteuer zu, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die Höhe hängt somit vom steuerpflichtigen Gewinn und den persönlichen Besteuerungsmerkmalen ab.
Eine wichtige Ausnahme gilt für eigene Wohnzwecke. Steuerfrei kann der Verkauf sein, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt wurde. Ebenfalls begünstigt ist die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Erbschaft, Schenkung, zeitweilige Vermietung, ein betrieblich genutzter Teil oder eine abgetrennte Grundstücksfläche können die Beurteilung verändern.
Für Frist und Gewinnermittlung sind Verträge, Anschaffungskosten, Herstellungsaufwand, Abschreibungen und Veräußerungskosten relevant. Courtage, Gutachten oder bestimmte Finanzierungskosten können im steuerpflichtigen Fall den Gewinn beeinflussen, sind bei einem steuerfreien Privatverkauf aber nicht automatisch abziehbar. Das sollte eine Steuerberatung prüfen.
Das Planungsmodell unterstellt 3,57 Prozent Verkäufercourtage, eine Grundschuld über nominal 280.000 Euro und offene Vorbereitungsarbeiten.
Damit ergeben sich 22.642 Euro Verkaufskosten ohne Einkommensteuer. Das entspricht rund 4,9 Prozent des Kaufpreises. Der rechnerische Erlös vor Steuer, Ablösung der Restschuld und sonstigen persönlichen Verpflichtungen beträgt 437.358 Euro.
Einkommensteuer ist separat zu berechnen. Die Restschuld ist keine Verkaufsausgabe: Ihre Ablösung mindert die Auszahlung, tilgt aber aufgenommenes Kapital.
Sinnvoll ist es, Löschungsunterlagen früh anzufordern und mit Bank sowie Notar zu prüfen, ob eine bestehende Grundschuld in der konkreten Finanzierung verwendbar ist. Wer Dokumente rechtzeitig sichtet, vermeidet Doppelbestellungen und erkennt vor der Vermarktung, ob Wohnfläche oder Bauakte ergänzt werden müssen. Auch der Verkaufszeitpunkt lässt sich möglicherweise an das Ende der Zinsbindung oder die steuerliche Zehnjahresfrist anpassen. Beim Energieausweis darf die günstigere Verbrauchsvariante gewählt werden, wenn sie gesetzlich zulässig und für das Objekt aussagekräftig ist.
Riskant wird Sparen, wenn gesetzliche Pflichten oder bekannte Tatsachen ausgeblendet werden. Ein Verkauf ohne vorgeschriebenen Energieausweis schafft ein Bußgeldrisiko. Bekannte Mängel zu verschweigen ist ebenfalls keine Lösung: Nach § 444 BGB schützt ein vertraglicher Haftungsausschluss nicht vor den Folgen arglistigen Verschweigens. Kosmetische Arbeiten sollten zudem keinen Sanierungsbedarf verdecken.
Auch beim Angebotspreis ist der niedrigste Dienstleisterpreis kein hinreichendes Entscheidungskriterium. Eine marktgerechte Bewertung muss Lage, Zustand, Rechte, Energiequalität und belastbare Vergleichsdaten zusammenführen. Ein überhöhter Startpreis kann Nachfrage bremsen und spätere Abschläge provozieren; eine konkrete Verlustquote lässt sich daraus ohne passenden Originaldatensatz jedoch nicht seriös ableiten.
Gehen Sie die folgenden zwölf Punkte durch, bevor Sie den Angebotspreis festlegen:
1. Der eingetragene Nominalbetrag jeder Grundschuld ist bekannt.
2. Eine aktuelle Ablöseauskunft der finanzierenden Bank liegt vor.
3. Anschaffungs- und geplantes Beurkundungsdatum sind für § 23 EStG geprüft.
4. Die Voraussetzungen der Eigennutzungsausnahme wurden fachlich eingeordnet.
5. Es ist geklärt, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis zulässig ist.
6. Der vorhandene Energieausweis ist noch gültig und vollständig.
7. Grundbuchauszug, Katasterunterlagen und gegebenenfalls Bauakte sind verfügbar.
8. Eine belastbare Wohnflächenberechnung liegt vor oder ist beauftragt.
9. Bei Wohnungseigentum sind Teilungserklärung, Abrechnungen und Beschlüsse vollständig.
10. Aufbereitung, Räumung, Präsentation und laufende Kosten sind realistisch budgetiert.
11. Bei Vermietung, Erbschaft oder Scheidung sind die rechtlichen Unterlagen geprüft.
12. Eine schriftliche Nettoerlösrechnung enthält Kosten, Steuerprüfung und Darlehensablösung getrennt.
Sind zehn bis zwölf Punkte erledigt, ist die Kostenseite für den Vermarktungsstart weitgehend vorbereitet. Bei sechs bis neun geklärten Punkten sollten die offenen Fragen vor Veröffentlichung des Angebots geschlossen werden. Sind weniger als sechs Punkte beantwortet, wäre der Nettoerlös noch zu unsicher für eine belastbare Verkaufsentscheidung.
Energieausweis, Dokumente und Grundschuldlöschung sind sichtbar und vergleichsweise leicht zu budgetieren. Größere Unsicherheit entsteht durch den Darlehensvertrag und eine mögliche Steuerpflicht. Genau deshalb beginnt eine gute Verkaufsvorbereitung nicht mit dem Inserat, sondern mit Grundbuch, Bankauskunft und steuerlicher Fristprüfung.
Danach rückt der erzielbare Preis in den Mittelpunkt. Eine nachvollziehbare Bewertung und eine vollständige Nettoerlösrechnung verbinden beide Seiten derselben Entscheidung: Was kostet der Verkauf, und welcher Betrag bleibt tatsächlich verfügbar?
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